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Acheter ou vendre un bien immobilier : les étapes, de l'offre aux clés
Une vente immobilière passe par deux signatures chez le notaire : l'avant-contrat, puis l'acte de vente. Entre les deux s'écoulent en général deux à trois mois. Voici ce qui se passe à chaque étape, ce que chacun doit fournir, et ce que cela coûte.
Avant de signer quoi que ce soit
En droit français, la vente est conclue dès que le vendeur et l'acquéreur sont d'accord sur le bien et sur le prix. Une offre d'achat acceptée par écrit peut donc déjà vous engager.
Aucune somme ne peut vous être demandée au moment d'une offre d'achat. Et avant de signer autre chose qu'une simple offre, prenez contact avec l'étude : c'est dans l'avant-contrat que se fixent les conditions qui vous protègent.
L'avant-contrat : compromis ou promesse de vente
C'est le premier acte important. Il désigne le bien, fixe le prix et la date prévue pour la signature définitive, et prévoit les cas dans lesquels la vente ne pourra pas se faire. Il en existe deux formes :
- le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acquéreur à acheter ;
- la promesse unilatérale de vente engage le vendeur seul. L'acquéreur dispose d'une option pendant un délai convenu, et verse en général une indemnité d'immobilisation.
L'avant-contrat prévoit notamment :
- les conditions suspensives, la plus courante étant l'obtention du prêt : si la banque refuse le financement, l'acquéreur récupère les sommes versées ;
- le dépôt de garantie versé par l'acquéreur, conservé sur le compte de l'étude jusqu'à la vente ;
- les diagnostics techniques, fournis par le vendeur et annexés à l'acte ;
- la date limite de signature de l'acte de vente.
Si vous achetez un logement en tant que particulier, vous disposez de 10 jours pour revenir sur votre engagement, sans avoir à vous justifier ni à payer de pénalité. Le délai court à partir du lendemain de la remise ou de la notification de l'avant-contrat signé. Le vendeur, lui, ne bénéficie pas de ce délai.
Entre les deux signatures
Ce délai n'est pas du temps perdu : chacun y a sa part du travail.
Ce que fait l'étude
- elle vérifie la situation juridique du bien au Livre foncier : propriétaire, hypothèques, servitudes ;
- elle réunit les documents d'urbanisme auprès de la commune ;
- elle interroge la commune, et le cas échéant d'autres organismes, sur leur droit de préemption ;
- pour un appartement, elle obtient auprès du syndic l'état des sommes dues à la copropriété ;
- elle calcule, s'il y a lieu, l'impôt sur la plus-value dû par le vendeur.
Ce que fait l'acquéreur
- il dépose ses demandes de prêt dans le délai fixé par l'avant-contrat ;
- il reçoit l'offre de prêt de sa banque, qu'il ne peut accepter qu'à l'issue d'un délai de réflexion de 10 jours.
Ce que fait le vendeur
- il fournit les pièces demandées par l'étude ;
- il signale tout prêt encore en cours sur le bien : il sera remboursé sur le prix de vente.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Rétractation de l'acquéreur | 10 jours |
| Réflexion sur l'offre de prêt | 10 jours |
| Réponse de la commune sur son droit de préemption | 2 mois au plus |
| De l'avant-contrat à l'acte de vente | 2 à 3 mois en général |
La signature de l'acte de vente
Le jour de la signature, le notaire lit l'acte avec les parties, répond à leurs questions, puis chacun signe. La propriété est transférée à ce moment-là, et les clés sont remises à l'acquéreur.
Le prix et les frais doivent se trouver sur le compte de l'étude avant le rendez-vous. Au-delà de 3 000 €, la loi impose de les verser par virement : un chèque, même de banque, n'est pas accepté.
Des fraudeurs se font passer pour des études notariales et envoient de fausses coordonnées bancaires par courriel. Vérifiez toujours le RIB de l'étude par téléphone, au 03 87 78 29 18, avant de virer des fonds. L'étude ne vous demandera jamais de changer de compte par simple courriel.
Après la signature
- l'étude verse le prix au vendeur, déduction faite des sommes qu'elle règle pour lui : remboursement d'un prêt, impôt sur la plus-value le cas échéant ;
- elle fait inscrire la vente au Livre foncier. En Moselle, c'est ce registre, tenu par le bureau foncier du tribunal judiciaire, qui rend la propriété opposable à tous ;
- l'acquéreur reçoit ensuite son titre de propriété.
Ce que coûte une vente
Ce que l'on appelle couramment les « frais de notaire » est à la charge de l'acquéreur. Pour l'essentiel, ce sont des impôts et des taxes que l'étude perçoit pour le compte de l'État et des collectivités.
| Poste | Ce que c'est |
|---|---|
| Droits de mutation | Taxes reversées au département, à la commune et à l'État. C'est la plus grosse part. |
| Émoluments du notaire | La rémunération de l'étude, fixée par un tarif national réglementé, identique dans toutes les études de France. |
| Débours | Les sommes avancées pour le dossier : documents d'urbanisme, frais d'inscription. |
Pour estimer ces frais selon le prix et le type de bien, utilisez le simulateur des notaires de France.
Côté vendeur restent à sa charge les diagnostics et, le cas échéant, les frais liés au remboursement anticipé de son prêt, les frais d'acte de mainlevée de l'hypothèque et l'impôt sur la plus-value. La vente de la résidence principale est exonérée de cet impôt.
Les pièces à préparer
Plus le dossier est complet tôt, mieux les délais se tiennent. Nos listes détaillent tout ce qui vous sera demandé :
Un projet d'achat ou de vente ?
Prenez rendez-vous avant de signer l'avant-contrat : c'est le moment où nos conseils vous sont le plus utiles.
Demander un rendez-vous →Article informatif à jour au 14 septembre 2026, rédigé par l'Office Notarial de Bouzonville. Les délais et montants cités sont ceux en vigueur à cette date et peuvent évoluer. Ce texte ne remplace pas une consultation : chaque vente appelle une analyse propre.
Eine Immobilie kaufen oder verkaufen: die Schritte, vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe
Ein Immobilienverkauf in Frankreich umfasst zwei Unterschriften beim Notar: den Vorvertrag, dann den Kaufvertrag. Dazwischen liegen in der Regel zwei bis drei Monate. Hier erfahren Sie, was in jedem Schritt geschieht, was jede Seite beibringen muss und was es kostet.
Bevor Sie etwas unterschreiben
Nach französischem Recht ist ein Kauf zustande gekommen, sobald sich Verkäufer und Käufer über die Sache und den Preis einig sind. Ein schriftlich angenommenes Kaufangebot kann Sie also bereits binden.
Bei einem Kaufangebot darf keinerlei Zahlung von Ihnen verlangt werden. Und bevor Sie mehr als ein einfaches Angebot unterschreiben, wenden Sie sich an die Kanzlei: im Vorvertrag werden die Bedingungen festgelegt, die Sie schützen.
Der Vorvertrag: compromis oder promesse de vente
Er ist die erste wichtige Urkunde. Er bezeichnet die Immobilie, legt den Preis und den geplanten Termin für die endgültige Unterzeichnung fest und regelt, in welchen Fällen der Verkauf nicht zustande kommen kann. Es gibt zwei Formen:
- der compromis de vente bindet beide Seiten: den Verkäufer zum Verkauf, den Käufer zum Kauf;
- die promesse unilatérale de vente bindet nur den Verkäufer. Der Käufer erhält für eine vereinbarte Frist eine Option und leistet in der Regel eine Bindungsentschädigung (indemnité d'immobilisation).
Der Vorvertrag regelt insbesondere:
- die aufschiebenden Bedingungen, allen voran die Finanzierung: lehnt die Bank das Darlehen ab, erhält der Käufer die gezahlten Beträge zurück;
- die Sicherheitsleistung des Käufers (dépôt de garantie), die bis zum Verkauf auf dem Konto der Kanzlei verbleibt;
- die technischen Gutachten (diagnostics), die der Verkäufer beibringt und die der Urkunde beigefügt werden;
- den spätesten Termin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Kaufen Sie als Privatperson eine Wohnimmobilie, haben Sie 10 Tage Zeit, um Ihre Zusage zu widerrufen, ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe. Die Frist beginnt am Tag nach der Übergabe oder Zustellung des unterzeichneten Vorvertrags. Für den Verkäufer gilt diese Frist nicht.
Zwischen den beiden Unterschriften
Diese Zeit ist keine verlorene Zeit: jede Seite hat ihren Teil zu erledigen.
Was die Kanzlei erledigt
- sie prüft die Rechtslage der Immobilie im Grundbuch: Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten;
- sie beschafft die Unterlagen zum Bau- und Planungsrecht bei der Gemeinde;
- sie fragt bei der Gemeinde und gegebenenfalls weiteren Stellen an, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben;
- bei einer Wohnung holt sie bei der Hausverwaltung (syndic) die Aufstellung der an die Eigentümergemeinschaft geschuldeten Beträge ein;
- sie berechnet gegebenenfalls die Steuer auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers.
Was der Käufer erledigt
- er stellt seine Darlehensanträge innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist;
- er erhält das Darlehensangebot seiner Bank, das er erst nach einer Bedenkzeit von 10 Tagen annehmen kann.
Was der Verkäufer erledigt
- er reicht die von der Kanzlei angeforderten Unterlagen ein;
- er meldet jedes noch laufende Darlehen auf der Immobilie: es wird aus dem Kaufpreis abgelöst.
| Schritt | Frist |
|---|---|
| Widerruf durch den Käufer | 10 Tage |
| Bedenkzeit für das Darlehensangebot | 10 Tage |
| Antwort der Gemeinde zum Vorkaufsrecht | höchstens 2 Monate |
| Vom Vorvertrag bis zum Kaufvertrag | in der Regel 2 bis 3 Monate |
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags
Am Tag der Unterzeichnung liest der Notar die Urkunde mit den Parteien, beantwortet ihre Fragen, dann unterschreiben alle. In diesem Moment geht das Eigentum über, und der Käufer erhält die Schlüssel.
Kaufpreis und Kosten müssen vor dem Termin auf dem Konto der Kanzlei eingegangen sein. Ab 3 000 € schreibt das Gesetz die Zahlung per Überweisung vor: ein Scheck, auch ein Bankscheck, wird nicht angenommen.
Betrüger geben sich als Notariate aus und versenden per E-Mail gefälschte Bankverbindungen. Prüfen Sie die Bankverbindung der Kanzlei immer telefonisch, unter +33 3 87 78 29 18, bevor Sie Geld überweisen. Die Kanzlei wird Sie niemals per einfacher E-Mail bitten, auf ein anderes Konto zu zahlen.
Nach der Unterzeichnung
- die Kanzlei zahlt dem Verkäufer den Kaufpreis aus, abzüglich der Beträge, die sie für ihn begleicht: Ablösung eines Darlehens, gegebenenfalls Steuer auf den Veräußerungsgewinn;
- sie lässt den Verkauf im Grundbuch (Livre foncier) eintragen. In Moselle macht dieses Register, geführt vom Grundbuchamt des Tribunal judiciaire, das Eigentum gegenüber jedermann wirksam;
- der Käufer erhält anschließend seinen Eigentumsnachweis.
Was ein Kauf kostet
Die sogenannten „Notarkosten“ trägt der Käufer. Im Wesentlichen handelt es sich um Steuern und Abgaben, die die Kanzlei für den Staat und die Gebietskörperschaften einzieht.
| Posten | Was es ist |
|---|---|
| Grunderwerbsabgaben (droits de mutation) | Abgaben an das Département, die Gemeinde und den Staat. Der größte Anteil. |
| Notargebühren (émoluments) | Die Vergütung der Kanzlei, festgelegt durch einen landesweit einheitlichen, gesetzlich geregelten Tarif, in allen Kanzleien Frankreichs gleich. |
| Auslagen (débours) | Für das Dossier verauslagte Beträge: Planungsunterlagen, Eintragungskosten. |
Eine Schätzung dieser Kosten nach Kaufpreis und Art der Immobilie liefert der Rechner der französischen Notare (auf Französisch).
Der Verkäufer trägt die Kosten der Gutachten und gegebenenfalls die Kosten der vorzeitigen Darlehensablösung, die Kosten der Urkunde zur Löschung der Hypothek (acte de mainlevée) sowie die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist von dieser Steuer befreit.
Die vorzubereitenden Unterlagen
Je früher das Dossier vollständig ist, desto besser lassen sich die Fristen einhalten. Unsere Listen enthalten alles, was angefordert wird (auf Französisch):
Sie planen einen Kauf oder Verkauf?
Vereinbaren Sie einen Termin, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben: dann ist unsere Beratung am wertvollsten.
Termin anfragen →Informationsbeitrag, Stand 14. September 2026, verfasst vom Notariat Bouzonville. Die genannten Fristen und Beträge entsprechen dem an diesem Datum geltenden Recht und können sich ändern. Dieser Text ersetzt keine Beratung: jeder Verkauf erfordert eine eigene Prüfung.
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