Eine Immobilie kaufen oder verkaufen: die Schritte, vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe

Ein Immobilienverkauf in Frankreich umfasst zwei Unterschriften beim Notar: den Vorvertrag, dann den Kaufvertrag. Dazwischen liegen in der Regel zwei bis drei Monate. Hier erfahren Sie, was in jedem Schritt geschieht, was jede Seite beibringen muss und was es kostet.

Bevor Sie etwas unterschreiben

Nach französischem Recht ist ein Kauf zustande gekommen, sobald sich Verkäufer und Käufer über die Sache und den Preis einig sind. Ein schriftlich angenommenes Kaufangebot kann Sie also bereits binden.

Bei einem Kaufangebot darf keinerlei Zahlung von Ihnen verlangt werden. Und bevor Sie mehr als ein einfaches Angebot unterschreiben, wenden Sie sich an die Kanzlei: im Vorvertrag werden die Bedingungen festgelegt, die Sie schützen.

Der Vorvertrag: compromis oder promesse de vente

Er ist die erste wichtige Urkunde. Er bezeichnet die Immobilie, legt den Preis und den geplanten Termin für die endgültige Unterzeichnung fest und regelt, in welchen Fällen der Verkauf nicht zustande kommen kann. Es gibt zwei Formen:

• der compromis de vente bindet beide Seiten: den Verkäufer zum Verkauf, den Käufer zum Kauf;
• die promesse unilatérale de vente bindet nur den Verkäufer. Der Käufer erhält für eine vereinbarte Frist eine Option und leistet in der Regel eine Bindungsentschädigung (indemnité d'immobilisation).

Der Vorvertrag regelt insbesondere:

• die aufschiebenden Bedingungen, allen voran die Finanzierung: lehnt die Bank das Darlehen ab, erhält der Käufer die gezahlten Beträge zurück;
• die Sicherheitsleistung des Käufers (dépôt de garantie), die bis zum Verkauf auf dem Konto der Kanzlei verbleibt;
• die technischen Gutachten (diagnostics), die der Verkäufer beibringt und die der Urkunde beigefügt werden;
• den spätesten Termin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Zwischen den beiden Unterschriften

Diese Zeit ist keine verlorene Zeit: jede Seite hat ihren Teil zu erledigen.

Was die Kanzlei erledigt

• sie prüft die Rechtslage der Immobilie im Grundbuch: Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten;
• sie beschafft die Unterlagen zum Bau- und Planungsrecht bei der Gemeinde;
• sie fragt bei der Gemeinde und gegebenenfalls weiteren Stellen an, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben;
• bei einer Wohnung holt sie bei der Hausverwaltung (syndic) die Aufstellung der an die Eigentümergemeinschaft geschuldeten Beträge ein;
• sie berechnet gegebenenfalls die Steuer auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers.

Was der Käufer erledigt

• er stellt seine Darlehensanträge innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist;
• er erhält das Darlehensangebot seiner Bank, das er erst nach einer Bedenkzeit von 10 Tagen annehmen kann.

Was der Verkäufer erledigt

• er reicht die von der Kanzlei angeforderten Unterlagen ein;
• er meldet jedes noch laufende Darlehen auf der Immobilie: es wird aus dem Kaufpreis abgelöst.

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Am Tag der Unterzeichnung liest der Notar die Urkunde mit den Parteien, beantwortet ihre Fragen, dann unterschreiben alle. In diesem Moment geht das Eigentum über, und der Käufer erhält die Schlüssel.

Kaufpreis und Kosten müssen vor dem Termin auf dem Konto der Kanzlei eingegangen sein. Ab 3 000 € schreibt das Gesetz die Zahlung per Überweisung vor: ein Scheck, auch ein Bankscheck, wird nicht angenommen.

Nach der Unterzeichnung

• die Kanzlei zahlt dem Verkäufer den Kaufpreis aus, abzüglich der Beträge, die sie für ihn begleicht: Ablösung eines Darlehens, gegebenenfalls Steuer auf den Veräußerungsgewinn;
• sie lässt den Verkauf im Grundbuch (Livre foncier) eintragen. In Moselle macht dieses Register, geführt vom Grundbuchamt des Tribunal judiciaire, das Eigentum gegenüber jedermann wirksam;
• der Käufer erhält anschließend seinen Eigentumsnachweis.

Was ein Kauf kostet

Die sogenannten „Notarkosten“ trägt der Käufer. Im Wesentlichen handelt es sich um Steuern und Abgaben, die die Kanzlei für den Staat und die Gebietskörperschaften einzieht.

Eine Schätzung dieser Kosten nach Kaufpreis und Art der Immobilie liefert der Rechner der französischen Notare (auf Französisch).

Der Verkäufer trägt die Kosten der Gutachten und gegebenenfalls die Kosten der vorzeitigen Darlehensablösung, die Kosten der Urkunde zur Löschung der Hypothek (acte de mainlevée) sowie die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist von dieser Steuer befreit.

Die vorzubereitenden Unterlagen

Je früher das Dossier vollständig ist, desto besser lassen sich die Fristen einhalten. Unsere Listen enthalten alles, was angefordert wird:

• Unterlagenliste · Verkauf eines Hauses (PDF)
• Unterlagenliste · Verkauf einer Wohnung (PDF, auf Französisch)

Informationsbeitrag, Stand 14. September 2026, verfasst vom Notariat Bouzonville. Die genannten Fristen und Beträge entsprechen dem an diesem Datum geltenden Recht und können sich ändern. Dieser Text ersetzt keine Beratung: jeder Verkauf erfordert eine eigene Prüfung.